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Mietminderung bei Schimmel in der Wohnung

Anwaltskanzlei Reinecke
Fachanwalt für Mietrecht

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Wie entsteht Schimmelbefall in der Wohnung?

Immer mehr Mieter und Vermieter kennen das Problem:
Energiesparen auf Teufel komm raus – oftmals sogar verfügt per Energieeinsparverordnung (EnEV).

Wohnungen und sogar ganze Häuserblöcke werden ummantelt mit hochdämmenden Materialien.
Wird dann noch zusätzlich der natürliche Luftaustausch über Fensterrahmen/Fensterläden bzw. Haustüren/Wohnungstüren durch technische Einschränkungen behindert, ist eine ausreichende Belüftung nicht mehr gewährleistet.

Die Folge:
es bildet sich so ein idealer Nährboden für die Mikroorganismen der Schimmelpilze.

Optische Mängel (z.B. Stockflecken) sind dabei noch das geringste Problem - vielmehr geht von Schimmelbefall in der Wohnung ein erhebliches Gesundheitsrisiko wie z.B. allergische Reaktionen aus, in Einzelfällen sogar mit tödlichen Ausgang.

Mietrecht bei Schimmelbefall in der Wohnung – was ist zu tun?

Während den Mietern daran gelegen ist, das Schimmelproblem so schnell wie möglich in den Griff zu bekommen, spielen Vermieter gerne auf Zeit und versuchen das Problem auszusitzen.

Derart unter Zugzwang, beanspruchen Mieter berechtigterweise eine Mietmietminderung.

Was die Wenigsten dabei wissen:
Laut Deutschem Mietrecht birgt diese Vorgehensweise für den Mieter ein erhebliches Risiko!

2012 entschied der Bundesgerichtshof:
Zeigt es sich, dass ursächlich der Mieter für den Schimmelbefall in der Wohnung verantwortlich ist, so kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn der Mieter deshalb die Miete aus eigenen Stücken gemindert hatte.

Wann ist eine Mietminderung wegen Schimmelbefall gerechtfertigt?

Mängel wegen Schimmel in der Wohnung werden eingeteilt in die folgenden Kategorien:

Relevant für eine Mietminderung bei Schimmel in der Wohnung sind dabei lediglich die Kombinationen:

Nicht wahrnehmbarer, ungiftiger Schimmel stellt keinen Wohnungsmangel im Sinne des Mietrechts dar.

Darf die Miete auch gemindert werden bei nicht-toxischem Schimmel?

Die Frage nach Mietkürzung bei wahrnehmbaren jedoch nicht-toxischem Schimmel in der Mietwohnung wird von der Rechtssprechung leider sehr uneinheitlich bewertet.

Auch darüber, ab wann eine bestimmte Schimmelpilzkonzentration in der Raumluft als giftig zu bewerten sei herrscht bei deutschen Gerichten Uneinigkeit.

Eine Mietsache ist zweifelsfrei Mangelhaft bei Geruchsbelästigung oder optischer Beeinträchtigung (Schimmel an den Wänden).
Wichtig hierbei ist ein entsprechender Nachweis, beispielsweise durch Fotos.

Wieweit reicht die Beweispflicht des Mieters vor Gericht?

Im Falle einer Gesundheitsgefahr, muss der Mieter den Beweis erbringen, dass Schimmelpilzsporen der Kategorie 2, 3 oder 4 in der Raumluft in gesundheitsgefährdender Konzentration nachweisbar sind – üblicherweise in Form eines Raumluftgutachtens.

Auch bei Erkrankung durch Schimmelbefall in der Mietwohnung befindet sich der Mieter in der Beweispflicht – üblicherweise in Form eines ärztlichen Gutachtens.

Ähnlich verhält es sich bei Geruchsbelästigung durch Schimmelbefall in der Wohnung. Für Klarheit kann hier nur ein Geruchsgutachten sorgen

Weniger aufwendig ist die Beweispflicht des Mieters bei optischen Mängeln.
Hier reichen im Allgemeinen Fotos von den betreffenden Stellen, oftmals auch Zeugen.

Wie hoch ist die Mietminderung die Gerichte bei Schimmel in der Wohnung zusprechen?

Mietminderung bei optischen Mängeln und nur leichter Geruchsbelästigung: 5-20% – in Extremfällen bis zu 90%.

Mietminderung bei Unbewohnbarkeit der Mietsache: 100%.

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