Mietminderung bei Schimmel in der Wohnung

Wie entsteht Schimmelbefall in der Wohnung?

Immer mehr Mieter und Vermieter kennen das Problem:
Energiesparen auf Teufel komm raus – oftmals sogar verfügt per Energieeinsparverordnung (EnEV).

Wohnungen und sogar ganze Häuserblöcke werden ummantelt mit hochdämmenden Materialien.
Wird dann noch zusätzlich der natürliche Luftaustausch über Fensterrahmen/Fensterläden bzw. Haustüren/Wohnungstüren durch technische Einschränkungen behindert, ist eine ausreichende Belüftung nicht mehr gewährleistet.

Die Folge:
es bildet sich so ein idealer Nährboden für die Mikroorganismen der Schimmelpilze.

Optische Mängel (z.B. Stockflecken) sind dabei noch das geringste Problem - vielmehr geht von Schimmelbefall in der Wohnung ein erhebliches Gesundheitsrisiko wie z.B. allergische Reaktionen aus, in Einzelfällen sogar mit tödlichen Ausgang.

Im Mietrecht hilft oft Diplomatie

In meiner Tätigkeit für den Deutschen Mieterbund Hannover e.V. berate ich Mieter in ca. 1.200 Fällen pro Jahr.

Die wichtigste Regel bei Auseinandersetzungen mit dem Vermieter lautet:

Nicht gleich von Beginn an auf Konfrontation schalten !

Besser ist es, den Vermieter schriftlich (per Einschreiben) zur Beseitigung des Mangels aufzufordern und zu erklären, sämtliche Mietzahlungen bis dahin nur unter Vorbehalt zu leisten.

Mietrecht bei Schimmelbefall in der Wohnung – was ist zu tun?

Während den Mietern daran gelegen ist, das Schimmelproblem so schnell wie möglich in den Griff zu bekommen, spielen Vermieter gerne auf Zeit und versuchen das Problem auszusitzen.

Derart unter Zugzwang, beanspruchen Mieter berechtigterweise eine Mietmietminderung.

Was die Wenigsten dabei wissen:
Laut Deutschem Mietrecht birgt diese Vorgehensweise für den Mieter ein erhebliches Risiko!

2012 entschied der Bundesgerichtshof:
Zeigt es sich, dass ursächlich der Mieter für den Schimmelbefall in der Wohnung verantwortlich ist, so kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn der Mieter deshalb die Miete aus eigenen Stücken gemindert hatte.

Wann ist eine Mietminderung wegen Schimmelbefall gerechtfertigt?

Mängel wegen Schimmel in der Wohnung werden eingeteilt in die folgenden Kategorien:

  • Wahrnehmbarer und nicht wahrnehmbarer Schimmel
  • Toxischen (giftigen) und nicht-toxischen (ungiftigen) Schimmel

Relevant für eine Mietminderung bei Schimmel in der Wohnung sind dabei lediglich die Kombinationen:

  • Schimmel ist wahrnehmbar und nicht giftig
  • Schimmel ist nicht wahrnehmbar und giftig
  • Schimmel ist wahrnehmbar und giftig

Nicht wahrnehmbarer, ungiftiger Schimmel stellt keinen Wohnungsmangel im Sinne des Mietrechts dar.

Darf die Miete auch gemindert werden bei nicht-toxischem Schimmel?

Die Frage nach Mietkürzung bei wahrnehmbaren jedoch nicht-toxischem Schimmel in der Mietwohnung wird von der Rechtssprechung leider sehr uneinheitlich bewertet.

Auch darüber, ab wann eine bestimmte Schimmelpilzkonzentration in der Raumluft als giftig zu bewerten sei herrscht bei deutschen Gerichten Uneinigkeit.

Eine Mietsache ist zweifelsfrei Mangelhaft bei Geruchsbelästigung oder optischer Beeinträchtigung (Schimmel an den Wänden).
Wichtig hierbei ist ein entsprechender Nachweis, beispielsweise durch Fotos.

Wieweit reicht die Beweispflicht des Mieters vor Gericht?

Im Falle einer Gesundheitsgefahr, muss der Mieter den Beweis erbringen, dass Schimmelpilzsporen der Kategorie 2, 3 oder 4 in der Raumluft in gesundheitsgefährdender Konzentration nachweisbar sind – üblicherweise in Form eines Raumluftgutachtens.

Auch bei Erkrankung durch Schimmelbefall in der Mietwohnung befindet sich der Mieter in der Beweispflicht – üblicherweise in Form eines ärztlichen Gutachtens.

Ähnlich verhält es sich bei Geruchsbelästigung durch Schimmelbefall in der Wohnung. Für Klarheit kann hier nur ein Geruchsgutachten sorgen

Weniger aufwendig ist die Beweispflicht des Mieters bei optischen Mängeln.
Hier reichen im Allgemeinen Fotos von den betreffenden Stellen, oftmals auch Zeugen.

Wie hoch ist die Mietminderung die Gerichte bei Schimmel in der Wohnung zusprechen?

Mietminderung bei optischen Mängeln und nur leichter Geruchsbelästigung: 5-20% – in Extremfällen bis zu 90%.

Mietminderung bei Unbewohnbarkeit der Mietsache: 100%.

Jährlich mehr als 1200 Beratungen als Honorarkraft im Deutschen Mieterbund Hannover e.V. bilden eine sichere Basis für eine erfolgreiche Anspruchsdurchsetzung und Risikoabschätzung (sowohl vorprozessual, als auch vor Gericht).

Rechtsanwaltliche Fortbildungen
(gemäß § 15 der Fachanwaltsordnung)

01. Dezember 2017

Themen:
Das Wohnungseigentumsrecht im Spiegel der höchstrichterlichen Rechtsprechung, Teil 1+2

Referent: Prof. Dr. Florian Jacoby
Lehrstuhl für Bürgerliches Recht, Zivilverfahrens-, Insolvenz- und Gesellschaftsrecht der Universität Bielefeld

09. Juni 2017

Thema:
Update Gewerberaummietrecht 2017

Referent: Dr. Ulrich Leo
Rechtsanwalt, Mitautor "AGB im Gewerberaummietrecht"

Themen:
Immer etwas Neues im Gewerberaummietrecht, Teil 1+2

Referent: Dr. Klaus Lützenkirchen
Fachanwalt für Wohnungs- und Mieteigentumsrecht

03. Dezember 2016

Thema:
Update WEG-Rechtsprechung 2018/2016

Referent: Stephan Volpp
Fachanwalt für Mietrecht und WEG Recht, Stuttgart

28. Oktober 2016

Thema:
Aktuell Rechtsprechung Wohnungseigentumsrecht

Referent: Dr. Matthias Löffler (RiAG)

12. März 2016

Thema:
Gewährleistungsrecht Teil I und Teil II

Referent: Norbert Eisenschmid
Chefjustiziar Deutscher Mieter Bund

07. November 2015

Thema:
Neues vom BGH und anderen Gerichten zum Wohnungseigentumsrecht

Referent: Stephan Volpp
Fachanwalt für Mietrecht und WEG Recht, Stuttgart

10. Juli 2015

Thema:
Mietrecht und WEG Recht

Referent: Dr. Peter Günther
Richter am Bundesgerichtshof Karlsruhe

19. Juni 2015

Thema:
Querschnitt durch das aktuelle Mietrecht

Referent: Dr. Klaus Lützenkirchen
Fachanwalt für WEG-Recht, Köln

05. Dezember 2014

Thema:
Gewerberaummietrecht

Referent: Dr. Ulrich Leo
Dozent an der Uni Münster

Mitherausgeber der Neuen Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht,

Mitautor der Werke "Geschäftsraummiete", "AGB-Gewerberaummietrecht" und "Anwaltshandbuch Mietrecht".

27. November 2014

Thema:
Fachanwaltsfortbildung Wohnungseigentumsrecht

Referent: Dr. Matthias Löffler
Richter am Amtsgericht Hannover

15. September 2012

Thema:
Feuchtigkeit und Schimmel

Referent: Bernd Stöver
(Mitverfasser der Broschüre der Verbraucher Zentrale Bundesverband "Feuchtigkeit und Schimmelbildung")

Referent: Jan Habermann

Mehr als 500 gutachterliche Stellungnahmen zu "Feuchtigkeit und Schimmelbildung",

Autor gleichnamiger Broschüre der Verbraucher Zentrale Bundesverband.

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